Kouvolan Asunnot Oy on Kouvolan kaupungin omistama konserniyhtiö ja alueen suurin vuokra-asuntojen tarjoaja. Yhtiö kohtasi kaupungin vuokrataloille tyypillisen haasteen: suuri osa rakennuksista oli tullut ikään, jossa korjaustarpeita alkoi ilmetä runsaasti lyhyessä ajassa.
Tarvittiin uudenlainen malli, jolla perusparannuksia voidaan suunnitella ja toteuttaa kustannustehokkaammin ja nopeammin laadusta tinkimättä. Näin syntyi KATA: Kouvolan Asuntojen Tahtiallianssi.
Tilaaja: Kouvolan Asunnot Oy
Kohteet: Neljä vuokrataloyhtiön perusparannuskohdetta (kolme toteutettu, yksi käynnissä)
Mitä tehtiin:
Asuntojen pintojen uudistaminen
Suurten asuntojen muuttaminen pienemmiksi kysyntään vastaten
Kylpyhuoneiden ja saunaosastojen perusparannukset
Talotekniikan uusiminen
Julkisivujen korjaus- ja puhdistustyöt
Ensimmäisessä kohteessa IV- ja lämmitysjärjestelmän täydellinen uudistus sekä energiatehokkuuden parantaminen
Asukaslähtöinen suunnittelu ja toteutus läpi koko hankkeen
Aikataulu: Suunnittelu alkoi 2021, hankkeen arvioitu valmistumisaika 2026
Toteutusmuoto: Allianssi
Tahconin rooli: Allianssin projektinjohtajana ja tahtituotantoasiantuntijana toimiminen
Hankkeen erityispiirteet:
Tahtituotanto
Poikkeuksellisen nopeat läpimenoajat
Nollavirheluovutustavoite
Kustannustehokkuus
Hankejono
KATA-hanke on neljän perusparannuskohteen kokonaisuus, jossa perusparannukset toteutetaan peräkkäin yhdellä sopimuksella. Tahcon toimii hankkeen projektinjohtajana ja tahtituotantoasiantuntijana.
Hankkeen toteutusmalliksi valittiin allianssi, jossa ratkaisut suunnitellaan ja toteutetaan yhdessä ja riskit jaetaan osapuolten kesken. Tuotannonohjausmenetelmäksi valittiin tahtiaikataulu. Tahtituotanto oli uutta Kouvolan Asunnoille, mikä vaikutti päätökseen valita Tahcon hankekumppaniksi. Tahconilla oli vahvaa kokemusta, osaamista ja tutkimustyötä tahtituotannosta ja sen hyödyistä.
"Tahcon hoiti tahtituotantohankkeemme suunnittelun, tahtipalaverit ja seurannan sekä kehittämisen erinomaisesti. Yhteistyö on sujunut hyvin, ja Markukselle siitä iso kiitos."
Jukka Mäkinen
Unit Manager, Kouvolan Asunnot
Ensimmäisen kohteen kohdalla allianssi oli monelle hankkeen osapuolelle uusi toimintamalli. Alkuhaasteista huolimatta hyvän projektinjohdon ja jämäkän otteen ansiosta kehitysvaiheesta päästiin kuitenkin sujuvasti kohti toteutusta.
Kouvolan Asunnoilla oli aluksi ajatuksena yhtenäinen korjauskonsepti: eräänlainen sapluuna, jonka avulla kaikki tulevat perusparannukset voitaisiin toteuttaa mahdollisimman vakioidulla tavalla. Ensimmäisen kohteen kehitysvaiheessa suunnittelua vietiin eteenpäin tämän pohjalta, mutta toisen kohteen kohdalla kävi kuitenkin ilmi, ettei yhtenäinen malli toimi rakennusten koon, rakennusvuosien ja kunnon vuoksi.
Tämän myötä fokus siirtyi konseptiajattelusta toimintatapojen vakioimiseen sen sijaan, että luotaisiin tarkkoja teknisiä ratkaisuja. Oli myös tärkeää määrittää kehitysvaihetta edeltävät prosessit ja se, miten suunnittelu käynnistetään. Tahcon oli vahvasti mukana kohdekohtaisessa hankesuunnittelussa, jossa luotiin uudenlainen näkökulma ja prosessi hankkeen sujuvuuden varmistamiseksi. Huolellinen hankesuunnittelu selkeytti kehitysvaiheen tavoitteita ja lyhensi sen kestoa, sillä isot linjaukset oli määritelty jo hankesuunnitteluvaiheessa.
Asuntojen pinnat ja pohjaratkaisut: Asuntojen pinnat uudistettiin, ja osaan tehtiin myös huoneistomuutoksia kysynnän mukaisesti (esim. huoneiston muuttaminen kaksiosta kolmioksi tai kolmiosta kahdeksi yksiöksi).
Kylpyhuoneet ja saunaosastot: Tilat uudistettiin.
Julkisivut ja parvekkeet: Puhdistettiin ja korjattiin, mukaan lukien elementtisaumat ja parvekkeiden rakenteet. Parvekkeisiin lisättiin myös parvekelasitukset.
Talotekniikka: Vesijohdot, viemärit, sähköt ja ilmanvaihtojärjestelmät uusittiin. Ensimmäisessä kohteessa talotekniikan nousuissa käytettiin myös talotekniikkaelementtejä, mikä paransi laatua ja nopeutti asennusta.
Ensimmäisen kohteen erityistoimet ja energiaparannukset: Ilmanvaihtojärjestelmä ja lämmitys uudistettiin huoneistokohtaisilla IV-koneilla, ikkunat ja parvekeovet vaihdettiin, yleisten tilojen ulko-ovet ja vesikatto uusittiin ja yläpohjaan lisättiin lisälämmöneristys. Nämä muutokset nostivat talon energialuokan D-luokasta B-luokkaan.
Tahtituotanto toi hankkeeseen uudenlaisen aikataulutustavan, ja Tahcon sai kiitosta mallin selkeästä pohjustamisesta hankkeen osapuolille. Viimeisin, lähes 40 asuntoa käsittänyt perusparannushanke eteni tahtiaikataulun ansiosta poikkeuksellisen nopeasti: hanke valmistui hieman yli viidessä kuukaudessa ja lähes nollavirheluovutuksella.
Urakoitsijat antoivat myös kiitosta mallista. Tuotantotapa koettiin mielekkääksi, ja urakoitsijat pysyivät omissa budjeteissaan, osin jopa alittaen ne. Kahdessa viimeisimmässä kohteessa työ eteni odotettua sujuvammin.
"Hankkeen myötä oma mielenkiinto tahtituotantoa kohtaan lisääntyi ja ymmärrys siitä syveni. Tahtituotannon selkeä hyöty on, että se edistää läpimenoaikaa ja tuo aikataulun näkyväksi."
Jukka Mäkinen
Unit Manager, Kouvolan Asunnot
KATA-hanke on tuonut Kouvolan Asunnoille selkeitä ja mitattavia tuloksia: kohteet on toteutettu suunnitellussa aikataulussa – kaksi viimeistä jopa etuajassa – ja luovutukset ovat olleet lähes virheettömiä. Ensimmäinen kohde toimi uuden toimintamallin opetteluvaiheena, jossa sekä allianssimallia että tahtituotantoa sovellettiin käytännössä ensimmäistä kertaa. Tämän vaiheen jälkeen tekeminen tehostui selvästi: toisessa kohteessa budjetti alitettiin 73 000 eurolla ja kolmannessa 127 000 eurolla.
Allianssi ja tahtituotanto loivat rakenteen yhteistyölle ja aikataulun hallinnalle, mutta yhtä merkittävä tekijä oli hankejonoajattelu. Neljä kohdetta toteutettiin peräkkäin pitkälti samalla tiimillä, jolloin opit, kustannustietoisuus ja toimintamallit siirtyivät suoraan kohteesta toiseen. Tämä jatkuvuus vahvisti tuottavuutta, paransi kustannusten hallintaa ja lisäsi ennakoitavuutta hankkeesta toiseen.