Kaikki asunnot eivät aina vaadi samoja toimenpiteitä taloyhtiön remontissa. Jos työn tarve on jonkin asunnon kohdalla muita pienempi, osakas voi olla oikeutettu osakashyvitykseen. Tässä blogissa käymme läpi mitä osakashyvitys tarkoittaa käytännössä, miten se lasketaan ja miten ikävähennykset vaikuttavat hyvityksen määrään.
Osakashyvitys on korvaus, jonka osakas voi saada, kun hänen asuntonsa remonttitarve poikkeaa taloyhtiön perusurakasta. Hyvitys muodostuu taloyhtiön säästämästä summasta, kun taloyhtiön urakkaan kuuluvia osakokonaisuuksia ei tarvitse toteuttaa täysimittaisesti tai ollenkaan osakkaan asunnossa.
Osakas ei voi kieltäytyä yhtiökokouksessa päätetyistä korjausremonteista, kuten putkiremontista. Hyvitys voi kuitenkin tulla kyseeseen, jos osakkaan asunnossa ei ole tarpeen toteuttaa taloyhtiön urakkaan kuuluvia töitä osittain tai kokonaan, esimerkiksi aiemmin tehdyn vastaavan remontin vuoksi.
Parannusremonteissa osakas voi joissain tilanteissa jättää työn teettämättä omassa asunnossaan. Tällöin osakashyvitys on mahdollinen, jos osakkaan ratkaisu pienentää taloyhtiön urakan kokonaiskustannuksia.
Esimerkki: Jos taloyhtiön urakassa uusitaan kaikkien asuntojen alakatot, mutta yhdessä asunnossa alakatto on jo uusittu eikä sen uusiminen ole tarpeen, urakan kokonaiskustannus pienenee taloyhtiölle yhden alakaton verran. Taloyhtiö voi tällöin hyvittää osakkaalle osan tästä säästöstä.
Osakashyvityksiä voi saada kaikista taloyhtiön päättämistä urakoista, kuten kylpyhuone-, keittiö-, ikkuna- ja parvekeremontit sekä sähköurakat.
Taloyhtiön hallitus päättää osakashyvityksen myöntämisestä ja sen määrästä. Hyvityksen määrään vaikuttavat urakkasopimukset, osakkaan tekemät valinnat ja urakoitsijan antamat yksikköhintalaskelmat. Hyvitystä määriteltäessä huomioidaan, mitkä kustannukset todellisuudessa pienenevät, kun jokin työ jätetään osakkaan asunnossa tekemättä.
Urakoitsija tekee osakkaan kanssa ennen urakan alkua osakasmuutossopimuksen, jossa sovitaan mahdollisista poikkeuksista urakan perusratkaisuun. Urakan lopussa urakoitsija laatii taloudellisen loppuselvityksen, jossa syntyneet säästöt ilmoitetaan taloyhtiölle. Säästöt koskevat tyypillisesti materiaali- ja työkustannuksia. Taloyhtiön hallitus käyttää loppuselvitystä pohjana hyvityspäätöksessään, ja jos hyvitys myönnetään, se maksetaan osakkaalle urakoitsijan listan mukaisesti, ikävähennykset huomioiden.
Taloyhtiöt myöntävät osakashyvitystä lähtökohtaisesti aina, kun hyvitettävää on muodostunut. Poikkeuksena ovat hyvin pienet summat, joissa hyvitysprosessin hallinnollinen työ kustantaisi enemmän kuin itse hyvityksen määrä – summa on näissä tapauksissa tyypillisesti luokkaa 50-150€.
Osakashyvityksiä lasketaan yleensä kahdella tavalla:
Urakoitsijalta pyydetään etukäteen tietyt yksikköhinnat tietyille kalusteille, kuten pesualtaalle, allaskaapille ja peilikaapille. Jos osakas haluaa pelkän pesualtaan ilman allaskaappia, urakoitsija vähentää kaapin yksikköhinnan urakasta. Tämä säästö kohdistuu taloyhtiölle, ja taloyhtiö voi päättäessään hyvittää summan osakkaalle.
Jos osakas haluaa säilyttää jo olemassa olevia rakenteita, kuten kylpyhuonepintoja hiljattain tehdyn remontin vuoksi, urakoitsijalta voidaan pyytää etukäteen yksikköhintoja tai tarvittaessa hyvityshintaa. Hyvityshinta pyydetään aina taloyhtiölle, ja sen suuruus vastaa urakan säästöä. Ikävähennykset voivat kuitenkin pienentää osakashyvityksen määrää.
Hyvä muistaa: Hyvityksen määrä perustuu aina taloyhtiön urakan kustannusten vähenemiseen, ei siihen, mitä osakas on itse aiemmin maksanut omasta remontistaan.
Otetaan esimerkiksi putkiremontti, jossa uusitaan kylpyhuoneet koko taloyhtiössä.
Osakas, joka on hiljattain uusinut oman kylpyhuoneensa, voi saada osakashyvitystä vain siitä osasta urakkaa, jota ei hänen asunnossaan enää tarvitse toteuttaa – ei sen mukaan, mitä hän on aiemmin käyttänyt oman remonttinsa kustannuksiin.
Kun osakas päättää säästää jo olemassa olevia rakenteita, kuten kylpyhuoneen, osakashyvityksen määrään vaikuttavat myös ikävähennykset. Ikävähennyksiin vaikuttaa säästettävän kylpyhuoneen ikä, jota verrataan siihen, että se uusittaisiin samaan aikaan muiden asuntojen kanssa. Ikävähennyksen myötä hyvityksen määrä pienenee sen mukaan mitä vanhempi kylpyhuone on.
Esimerkki: Seitsemän vuotta sitten remontoitu kylpyhuone on jo seitsemän vuotta aiemmin korjausiässä verrattuna nykyhetkessä remontoitaviin kylpyhuoneisiin. Jos urakoitsija hyvittää taloyhtiölle kylpyhuoneen remontoimatta jättämisestä esim. 10 000 €, ikävähennyksen jälkeen osakkaalle saatetaan hyvittää tästä vain pieni osa, esim. 1500-2000 €.
Lyhyesti, mitä vanhempi säästetty kohde on, sitä pienempi osakkaalle hyvitettävä määrä on. Tämä selittää usein sen, miksi hyvitys on pienempi kuin osakas on odottanut – vaikka taloyhtiön säästö olisi suuri, kohteen ikä vähentää osakashyvityksen määrää.
Hyvä muistaa: Osakkaalle voi tulla yllätyksenä, että osakashyvitykseen ei sisälly arvonlisäveroa. ALV kuuluu vain myyntiin, ja koska osakashyvityksessä kyse ei ole myynnistä vaan urakan pienenemisestä, hyvityksen laskenta tehdään ilman ALV:ta. Tämän vuoksi urakoitsijan käyttämä tuntihinta hyvityksissä voi olla alhaisempi kuin urakan normaalissa veloituksessa (esim. 70 €/h → 56 €/h), mikä pienentää osakkaalle maksettavaa summaa.
Taloyhtiön remontin yhteydessä osakkaat voivat toisinaan säästää olemassa olevia kalusteita. Tästä syntyvät yksikköhintojen mukaiset säästöt voidaan taloyhtiön hallituksen päätöksellä hyvittää osakashyvityksenä. Kaikkea ei kuitenkaan voi eikä kannata säästää – rajoitukset liittyvät ennen kaikkea turvallisuuteen ja taloyhtiön määrittelemään perustasoon.
Kylpyhuoneremontin kohdalla osakas voi yleensä säästää hyväkuntoisen kalusteen, kuten esimerkiksi allaskaapin, peilikaapin tai pieniä yksityiskohtia (esim. pyyhekoukut).
Vesikalusteita, kuten vanhoja hanoja ja wc-istuimia, ei yleensä hyväksytä säästettäväksi vuotoriskien ja taloyhtiön huoltovastuiden vuoksi. Vanhoja sähköliitäntöjä sisältäviä kalusteita ei myöskään voi välttämättä säästää – esimerkiksi vanha valaistu peilikaappi voi olla sähköturvallisuusmääräyksien kannalta puutteellinen.
Osakas voi valita asuntonsa remonttiin taloyhtiön perustasosta poikkeavia, teknisesti vastaavan tasoisia materiaaleja. Jos osakas valitsee esimerkiksi teknisesti yhtä laadukkaat, mutta edullisemmat laatat kuin urakkaan on valittu, taloyhtiön urakkahinta pienenee erotuksen verran – ja tämä erotus voidaan hyvittää osakkaalle.
Tutustu 10 yksityiskohtaan, joihin osakas voi vaikuttaa putkiremontin yhteydessä >
Muista taloyhtiön perustaso
Perustaso on aina turvallinen ja helppo valinta. Siitä poikkeaminen voi kannattaa, jos haluaa tiettyjä personoituja ratkaisuja tai kun olemassa olevat rakenteet ovat hyväkuntoisia. Taloyhtiön perustaso määrittää kuitenkin sen, mitä voidaan hyväksyä vaihtoehtoiseksi valinnaksi. On hyvä myös huomioida, että perustasosta poikkeavat ratkaisut ovat osakasmuutoksia ja niiden toteuttamiskelpoisuudesta vastaa aina osakas itse.
Säästettävistä rakenteista tai pienemmästä työmäärästä huolimatta osakashyvitys saattaa olla odotettua pienempi. Tähän vaikuttaa mm. laskentatapa, ikävähennykset ja se, että ALV ei sisälly hyvitykseen.
Hyvitystä laskettaessa huomioidaan se, kuinka paljon taloyhtiön urakka pienenee, ei se, mitä osakas on itse aiemmin maksanut remontistaan.
Vesikalusteiden vuotoriski, turvallisuusvaatimukset ja taloyhtiön perustaso asettavat raamit sille, mitä asunnossa voidaan säästää tai jättää tekemättä.