Kun hankesuunnittelu on lähtenyt käyntiin, on ratkaistava tärkeä kysymys: millä urakkamuodolla hanke kannattaa toteuttaa? Yksi vaihtoehto, joka keventää tilaajan vastuuta ja keskittää suunnittelun sekä toteutuksen yhdelle toimijalle, on kokonaisvastuurakentaminen eli KVR.
KVR-urakka eli kokonaisvastuurakentaminen on urakkamuoto, jossa urakoitsija vastaa sekä rakennushankkeen suunnittelusta että toteutuksesta. Tätä mallia kutsutaan myös SR-urakaksi (suunnittele ja rakenna).
Käytännössä KVR-urakka tarkoittaa yhtä kokonaishintaa ja yhtä vastuutahoa, joka kantaa kokonaisvaltaisen vastuun suunnittelusta ja toteutuksesta alusta loppuun. Tämä tuo tilaajalle selkeyttä, mutta edellyttää, että tilaajan omat tavoitteet ja hankkeen reunaehdot on määritelty riittävän tarkasti jo ennen urakoitsijoiden kilpailutusta.
Hankesuunnitelma toimii KVR-urakan kilpailutuksen lähtökohtana: sen pohjalta urakoitsijat laativat tarjouksensa. Siksi suunnitelman huolellinen laatiminen on koko projektin onnistumisen kannalta tärkeää.
Hankesuunnitelma voi sisältää esimerkiksi luonnossuunnitelmia, tila- ja toimintavaatimuksia sekä laatutason määrityksiä, mutta sen tärkein tehtävä on kertoa selkeästi mitä tilaaja haluaa.
Hyvä hankesuunnitelma antaa urakoitsijalle myös riittävästi liikkumavaraa parhaiden ratkaisujen kehittämiseen, mutta määrittää samalla ne reunaehdot, joista tilaaja ei ole valmis joustamaan. Hankesuunnitelman laatijaksi kannattaa valita henkilö, joka tuntee KVR-urakkamuodon ja osaa valmistella tarjouspyynnön – esimerkiksi rakennuttajakonsultti tai kokenut isännöitsijä.
KVR-urakka on hyvä vaihtoehto, kun tilaajalla on selkeästi mielessä hankkeen tavoitteet ja laatutaso, mutta ei halua ohjata yksityiskohtaista suunnittelua tai koordinointia useiden osapuolien välillä.
Yksi vastuutaho: Urakoitsija kantaa vastuun sekä suunnittelusta että toteutuksesta, mikä vähentää epäselvyyksiä.
Ennalta sovittu kokonaishinta: Sovittuun laajuuteen perustuva hinta helpottaa budjetointia ja tuo taloudellista ennakoitavuutta.
Huom: kokonaishinta koskee tarjousvaiheessa määriteltyä laajuutta. Jos hankkeen sisältö muuttuu tai lähtötiedoissa on puutteita, kustannukset voivat nousta.
Tehokas toteutus: Suunnittelu ja rakentaminen voidaan tehdä limittäin, mikä nopeuttaa hankkeen etenemistä.
Vähemmän hallinnollista työtä: Tilaajan ei tarvitse johtaa suunnittelua tai huolehtia suunnittelun ja urakoinnin yhteensovittamisesta.
Toteutuskelpoiset suunnitelmat: Kun urakoitsija on ohjaamassa suunnittelua, suunnitelmista tulee varmemmin toteutuskelpoiset.
KVR-urakkamuoto sopii tilaajalle, joka haluaa keskittää vastuut yhdelle toimijalle. Malli toimii erityisen hyvin hankkeissa, joissa tavoitteet ja laatuvaatimukset ovat selkeät, mutta yksityiskohtainen suunnittelu halutaan jättää urakoitsijalle. Malli on erityisen hyödyllinen tilaajalle, joka arvostaa sujuvaa prosessia, taloudellista ennakoitavuutta ja selkeitä vastuualueita.
KVR-urakka keventää tilaajan työtaakkaa, mutta vaatii myös tarkkuutta tietyissä asioissa:
Selkeät lähtötiedot ovat kriittisiä: Koska urakoitsija vastaa toteutussuunnittelusta, tilaajan on määriteltävä hankkeen lähtötiedot selkeästi hankesuunnitelmassa. Epätarkat tai puutteelliset tiedot voivat johtaa muutostarpeisiin ja lisäkustannuksiin.
Muutokset voivat olla kalliimpia: Tilaajan toivomat muutokset, lisäselvitykset tai uudet löydökset voivat nostaa hintaa. Muutoksia ei kuitenkaan tarvitse käyttää usean suunnittelijan kautta, mikä tekee muutosprosessista hallitun (mutta ei ilmaista).
Hyvän urakoitsijan löytäminen on tärkeää: Urakoitsijan tulee hallita KVR-hankkeet kunnolla. Kilpailutus ja valinta kannattaa tehdä huolellisesti, ja rakennuttajakonsultti voi tukea tilaajaa tässä prosessissa.
Vastuiden määrittely: Vaikka urakoitsija kantaa kokonaisvastuun, sopimuksessa on tärkeää rajata selkeästi mikä kuuluu urakoitsijan tehtäviin ja mikä tilaajan päätettäväksi.
KVR-urakka ei sovi hankkeisiin, joissa tavoitteet, laajuus tai suunnitteluratkaisut eivät ole selkeitä, tai joissa tilaaja haluaa itse ohjata yksityiskohtaista suunnittelua. Malli voi olla haastava, jos tilaaja haluaa tehdä muutoksia vielä lähtösuunnitelmien jälkeen.
KVR-urakassa tilaajan asenteella on myös merkitystä: tiedä tavoitteesi ja luota prosessiin – älä maalaa piruja seinille.
Kokonaisurakka on Suomessa yleinen malli, jossa vastuut jakautuvat useille eri toimijoille ja hinta perustuu valmiisiin suunnitelmiin. KVR-urakassa sen sijaan on yksi vastuutaho ja yksi kokonaishinta. Tarkastellaan näiden urakkamuotojen keskeisiä eroja:
KVR-urakka: Urakoitsija vastaa sekä suunnittelusta että toteutuksesta. Tilaaja määrittelee hankkeen tavoitteet ja laatutason, mutta urakoitsija ohjaa suunnittelua ja vastaa suunnitteluratkaisujen yhteensovittamisesta.
Kokonaisurakka: Suunnittelusta vastaa tilaaja tai tilaajan palkkaama suunnittelutoimisto. Tilaaja myös ohjaa suunnittelua ja vastaa rakentamiseen vaikuttavista suunnitteluvirheistä ja puutteista. Jos suunnitteluratkaisu ei ole toteutuksen kannalta hyödynnettävissä, tilaaja vastaa uusien tai korjattujen suunnitelmien toimittamisesta urakoitsijan käyttöön. Urakoitsija toteuttaa rakennustyöt valmiiden suunnitelmien pohjalta.
Kilpailutus
KVR-urakka: Kilpailutus tehdään hankesuunnitelman pohjalta. Yksityiskohtainen toteutussuunnittelu alkaa vasta urakoitsijan valinnan jälkeen.
Kokonaisurakka: Urakkatarjoukset perustuvat valmiisiin toteutussuunnitelmiin, ja hinta lasketaan kiinteänä kokonaishintana niiden pohjalta.
KVR-urakka: Urakoitsija kantaa kokonaisvastuun, mikä tekee hankkeen etenemisestä tilaajan näkökulmasta selkeää.
Kokonaisurakka: Vastuut jakautuvat tilaajalle, suunnittelijoille ja urakoitsijalle. Hankkeen eteneminen vaatii koordinointia eri osapuolten välillä.
KVR-urakka: Yksi kokonaishinta kattaa sekä suunnittelun että toteutuksen. Muutosten tekeminen voi olla mahdollista, mutta se voi nostaa sekä suunnittelun että rakentamisen kustannuksia ja vaatia lisäselvityksiä. Koska urakoitsija hallitsee koko projektia, muutokset voidaan käsitellä hallitusti osana kokonaisuutta.
Kokonaisurakka: Kiinteä kokonaishinta perustuu valmiisiin suunnitelmiin. Kaikki muutokset tulkitaan muutos- ja lisätöiksi, ja urakoitsijalla on oikeus arvioida niiden vaikutus hintaan. Muutosprosessi voi vaatia useiden tahojen osallistumista ja olla hitaampaa.
KVR-urakka: Sopii hankkeisiin, joissa halutaan keskittää vastuut urakoitsijalle ja hyödyntää tämän osaamista myös suunnittelussa.
Tyypillisiä kohteita: Toimisto-, liike- ja julkiset rakennukset, suuret uudisrakennukset sekä laajat saneeraus- tai muutostyöt, joissa suunnittelu ja toteutus voidaan integroida urakoitsijan vastuulle.
Kokonaisurakka: Toimii selkeästi määritellyissä hankkeissa, joissa tilaajalla on valmiit suunnitelmat ja halu hallita suunnitteluprosessia itse.
Tyypillisiä kohteita: Pienemmät uudisrakennukset, yksinkertaiset laajennukset ja peruskorjaukset, joissa laajuus ja suunnitteluratkaisut ovat selkeät.
Rakennuttajakonsultin näkökulmasta paras urakkamuoto on aina se, joka palvelee tilaajan etua ja hankkeen tavoitteita parhaiten. Konsultin tehtävä on toimia tilaajan edunvalvojana, ja löytää juuri hänelle sopiva malli hankesisältöön nähden.
KATSO VIDEO
Rakennuttamisen ABC -videosarjan jaksossa Urakkamuodot vertailussa käydään läpi eri urakkamuodot (kokonaisurakka, jaettu urakka, KVR, YVR ja PJU), niiden erot sekä milloin mikäkin urakkamuoto on kustannustehokkain.