Taloyhtiön korjaushankkeiden ajoitus voi vaikuttaa paljon muuhunkin kuin siihen, milloin yksittäinen remontti toteutetaan. Jos korjauksia tarkastellaan vain yksi hanke kerrallaan, seurauksena voi olla päällekkäisiä remontteja, kasvava rahoitustarve ja heikommat lähtökohdat myös tulevien korjaushankkeiden rahoitukselle.
Siksi korjauspäätöksiä ei kannata tehdä yksi remontti kerrallaan, vaan koko kiinteistön pitkän aikavälin tarpeita tarkastellen.
Käydään läpi, miksi kokonaisuuden suunnittelu kannattaa, miten pankki arvioi taloyhtiön rahoituskelpoisuutta ja miten PTS sekä hankesuunnittelu auttavat tekemään pitkän aikavälin kannalta kestäviä päätöksiä.
Taloyhtiön korjaushankkeiden ajoitusta arvioidaan usein sen perusteella, milloin jokin rakennusosa tulee käyttöikänsä päähän ja tarvitsee korjausta. Se on tärkeä lähtökohta, mutta päätöstä ei kannata tehdä pelkästään yksittäisen remontin näkökulmasta.
Ennen kuin taloyhtiö päättää esim. julkisivu- tai putkiremontista, kannattaa selvittää, mitä muita merkittäviä korjauksia kiinteistössä on odotettavissa seuraavan 5–10 vuoden aikana.
Kun tulevia korjauksia tarkastellaan yhdessä, voidaan arvioida esimerkiksi:
Mitkä korjaukset on tehtävä ensimmäisenä?
Mitkä on järkevää toteuttaa osittain samaan aikaan?
Mitä voidaan siirtää myöhemmäksi?
Miten eri vaihtoehdot vaikuttavat taloyhtiön kustannuksiin, lainatarpeeseen ja vastikkeisiin?
Kokonaiskuvan muodostaminen alkaa yleensä pitkän tähtäimen kunnossapitosuunnitelmasta (PTS), jonka avulla taloyhtiö tunnistaa tulevat korjaustarpeet. Sen jälkeen hankesuunnittelussa voidaan vertailla eri toteutusvaihtoehtoja ja arvioida, missä järjestyksessä korjaukset kannattaa toteuttaa sekä millaisia vaikutuksia eri vaihtoehdoilla on kustannuksiin, aikatauluun ja rahoitukseen.
Moni ajattelee, että pankki arvioi vain sitä remonttia, johon taloyhtiö hakee lainaa. Käytännössä pankki tarkastelee kuitenkin koko taloyhtiön tilannetta.
Taloyhtiön rahoituskelpoisuuden arvioinnissa painavat esimerkiksi:
Kuinka paljon kiinteistöllä on korjausvelkaa, eli tekemättä jääneitä kunnossapito- ja remonttitöitä
Mitä korjauksia on odotettavissa tulevaisuudessa
Millainen taloyhtiön taloudellinen tilanne on
Mitä korjauksia on tehty ja milloin (hyvä dokumentaatio on tässä valttia)
Onko kiinteistöä hoidettu pitkäjänteisesti vai onko korjauksia pitkitetty vuodesta toiseen
Tekemättömät korjaukset voivat kasvattaa taloyhtiön tulevaa rahoitustarvetta merkittävästi, minkä vuoksi pankki tarkastelee myös korjausvelan määrää osana rahoituspäätöstä. Lisäksi pankki arvioi kiinteistön kuntoa, sillä se toimii taloyhtiön tärkeimpänä vakuutena.
Korjausten lykkääminen voi johtaa tilanteeseen, jossa useita suuria remontteja joudutaan toteuttamaan lähes samaan aikaan. Samalla myös taloyhtiön rahoitustarve kasvaa nopeasti, ja päätöksiä voidaan joutua tekemään kiireessä.
Kun korjaustarpeet tunnistetaan ajoissa, taloyhtiöllä on enemmän aikaa kilpailuttaa hankkeet, vertailla toteutusvaihtoehtoja ja valmistella rahoituksen hakemista.
Hyvin valmisteltu hanke helpottaa myös rahoituksen hakemista, sillä pankilla on käytössään selkeämpi kokonaiskuva hankkeesta ja taloyhtiön tulevista korjaustarpeista.
PTS auttaa tunnistamaan tulevat korjaustarpeet, mutta se ei vielä kerro, mikä toteutustapa tai ajoitus on taloyhtiölle paras. Siihen vastataan hankesuunnittelussa.
Hankesuunnittelussa määritellään hankkeen tavoitteet ja laajuus sekä vertaillaan eri toteutusvaihtoehtoja. Arviointi perustuu esimerkiksi kuntotutkimuksiin, kustannusarvioihin ja muihin lähtötietoihin.
Juuri tässä vaiheessa voidaan arvioida myös esim.:
Näiden selvitysten pohjalta laaditaan hankesuunnitelma, joka toimii taloyhtiön päätöksenteon perustana.
Valmis hankesuunnitelma kokoaa yhteen päätöksenteon kannalta olennaiset tiedot, antaa realistisen käsityksen hankkeen laajuudesta ja kustannuksista sekä luo vahvemmat lähtökohdat rahoitusneuvotteluille pankin kanssa.
Lue myös: Hankesuunnittelu taloyhtiössä – 5 vinkkiä, joilla onnistut >