Linjasaneerauksen eli putkiremontin hankesuunnittelu ratkaisee käytännössä koko remontin suunnan. Linjasaneeraus on monelle taloyhtiölle koko rakennuksen historian suurin yksittäinen korjaus: sen mediaanihinta on n. 832 €/m² (Isännöintiliiton putkiremonttibarometri 2024) ja hanke voi kestää 6-18 kuukautta. Siksi suunta kannattaa määrittää huolella jo hankesuunnitteluvaiheessa.
Käydään läpi mitä linjasaneerauksen hankesuunnittelua varten tulee tietää, mitä hankesuunnittelussa pitää päättää ja mikä siinä tyypillisesti voi mennä pieleen.
Monet taloyhtiön korjaushankkeet koskevat rakennuksen yksittäistä osaa. Linjasaneeraus puolestaan voi vaikuttaa samanaikaisesti käyttövesi- ja viemärijärjestelmiin, märkätiloihin, sähkö- ja ilmanvaihtojärjestelmiin sekä joskus myös rakenteisiin ja tilaratkaisuihin.
Käytännössä linjasaneeraus onkin usein LVIS-saneeraus (lämpö-, vesi- ja viemärijärjestelmät, ilmanvaihto sekä sähköjärjestelmät), jossa päivitetään useita talo- ja rakennusteknisiä (esim. kylpyhuoneet) järjestelmiä samalla kertaa.
Lisäksi remontti koskee yleensä jokaista asuntoa. Märkätilat ovat tyypillisesti pois käytöstä 8–12 viikkoa per asunto, ja koko taloyhtiön projekti voi kestää puolesta vuodesta jopa puoleentoista vuoteen.
Kun hankkeen vaikutus on näin laaja, virheille tulee nopeasti korkea hintalappu. Jos putkiremontin hankesuunnittelussa tehdään vääriä oletuksia tai jätetään asioita selvittämättä, ne tulevat vastaan myöhemmin suunnittelussa, urakkalaskennassa tai viimeistään työmaalla.
Hankesuunnittelu ei saa perustua oletuksiin. Päätösten täytyy nojata tutkittuun tietoon kiinteistön todellisesta kunnosta. Siksi hankesuunnittelua varten kerätään ja analysoidaan olennaiset lähtötiedot rakennuksesta.
Tyypillisesti tietoa tarvitaan ainakin seuraavista kokonaisuuksista:
Käyttövesiputkien kuntotutkimukset
Viemäreiden kuvaukset
Vuoto- ja korjaushistoria
Vedeneristeiden kunto
Mahdolliset kosteusvauriot
Kylpyhuoneiden rakenteelliset ratkaisut
Ilmanvaihdon toimivuus
Sähköjärjestelmien kunto ja riittävyys
Tietoliikenneverkot
Hormien sijainti
Rakenteiden avattavuus
Linjasaneerauksen yhteydessä tarkastellaan usein myös muita lähivuosina ajankohtaisia korjaustarpeita. Jos esimerkiksi julkisivun tai vesikaton korjaus on tulossa pian eteen, hankkeiden yhteensovittaminen voi olla taloyhtiön kannalta järkevää.
Lisäksi korjaushankkeissa on usein tarpeen selvittää haitta-aineiden, kuten asbestin, mahdollinen esiintyminen. Asbestikartoitus on pakollinen ennen purku- tai korjaustöitä kaikissa ennen vuotta 1994 rakennetuissa tai remontoiduissa kohteissa.
Kun lähtötiedot ovat kunnossa, korjausvaihtoehtoja voidaan vertailla realistisesti. Ilman luotettavia lähtötietoja kustannusarviot ja päätökset perustuvat helposti arvauksiin.
Kun rakennuksen nykytila on selvitetty, hankesuunnittelussa vertaillaan korjausvaihtoehtoja ja määritetään hankkeen pääkohdat: mitä korjataan, millä tavalla ja millä laajuudella. Tässä vaiheessa päätetään putkiremontin isot linjat, mutta ei vielä yksityiskohtia, kuten kalusteita tai pintamateriaaleja.
Ratkaisuihin vaikuttavat sekä rakennuksen tekniset tarpeet että taloyhtiön tavoitteet. Joissain taloyhtiöissä tavoitteena on tehdä välttämättömät korjaukset mahdollisimman kustannustehokkaasti. Toisissa taas halutaan samalla parantaa asumistasoa, päivittää talotekniikkaa laajemmin tai nostaa kiinteistön arvoa pitkällä tähtäimellä.
Käytännössä hankesuunnittelussa otetaan yleensä kantaa ainakin kolmeen keskeiseen kysymykseen.
Putkiremontti voidaan toteuttaa eri laajuuksilla. Joissain kohteissa uusitaan vain vesi- ja viemäriputket sekä märkätilat. Toisissa taas tehdään laajempi LVIS-saneeraus, jossa päivitetään samalla myös muita taloteknisiä järjestelmiä.
Korjauslaajuus vaikuttaa suoraan hankkeen kustannuksiin, kiinteistön tekniseen tasoon ja siihen, kuinka pitkä käyttöikä remontilla saavutetaan.
Korjauslaajuuteen kuuluu usein myös päätös siitä, mitä muita tiloja ja rakennusosia hankkeen yhteydessä korjataan. Linjasaneerauksen yhteydessä voidaan uusia esimerkiksi porraskäytäviä, sauna- ja pesutiloja, kellaritiloja, piha-alueita tai muita yhteisiä tiloja. Näiden sisällyttäminen hankkeeseen vaikuttaa sekä kustannuksiin että saavutettaviin hyötyihin.
Putkiremontteja voidaan toteuttaa esimerkiksi:
Perinteisenä putkiremonttina, jossa käyttövesi- ja viemäriputket uusitaan kokonaan
Sukittamalla viemärit, jossa pelkät viemäriputket kunnostetaan sisäpuolisesti (käyttövesiputkia ei kunnosteta)
Hybridimallina, jossa osa putkista uusitaan kokonaan ja osa viemäriputkista kunnostetaan sukittamalla (käyttövesiputkia ei sukiteta)
Hankesuunnittelussa vertaillaan vaihtoehtojen:
Soveltuvuutta kohteeseen
Teknistä käyttöikää
Kustannuksia
Riskejä
Vaikutusta asumiseen
Hankesuunnittelussa ehdotetaan myös hankkeelle soveltuvaa urakkamuotoa. Linjasaneeraus voidaan toteuttaa esimerkiksi kokonaisurakkana, projektinjohtomallilla tai KVR-urakkana. Valittu urakkamuoto vaikuttaa siihen, miten suunnittelu, urakointi ja hankkeen johtaminen organisoidaan.
Putkiremontti on myös arjen kannalta iso muutos. Remontin vaikutus asumiseen riippuu siitä, millainen toteutustapa ja korjauslaajuus hankesuunnittelussa valitaan. Käytännössä putkiremontti kuitenkin lähes aina hankaloittaa asumista ainakin väliaikaisesti.
Hankesuunnittelussa arvioidaan esimerkiksi:
Voiko asunnossa asua remontin aikana
Kuinka kauan vedet ja viemärit ovat poissa käytöstä
Miten työmaa vaiheistetaan
Nämä asiat vaikuttavat merkittävästi siihen, miten taloyhtiön osakkaat kokevat hankkeen.
Mietityttääkö remontin kustannukset, osakasmuutokset tai asuminen remontin aikana?
Lue yleiset kysymykset ja vastaukset linjasaneerauksesta >
Tässä 5 yleistä virhettä, joita kannattaa välttää:
Yksi yleisimmistä virheistä on se, että hankesuunnitteluun lähdetään liian heikoilla lähtötiedoilla. Jos putkiston kuntoa, märkätilojen rakenteita tai talotekniikan nykytilaa ei ole selvitetty riittävästi, kustannusarvio ja tekniset ratkaisut voivat muuttua vielä suunnittelun aikana.
Toinen tyypillinen ongelma on se, että remontin sisältö alkaa laajentua hankkeen edetessä. Kun putkiremontti on käynnissä ja rakenteita on jo avattu, taloyhtiössä saatetaan haluta tehdä samalla myös muita korjauksia.
Osa lisätöistä voi olla järkeviäkin. Ongelma syntyy silloin, jos niitä ei ole huomioitu ajoissa hankesuunnittelussa. Kesken urakan tehtävät muutokset ovat usein kalliimpia, vaikeammin kilpailutettavia ja voivat vaikuttaa myös aikatauluun.
Linjasaneeraus vaikuttaa lähes aina asumiseen. Jos vaikutuksia ei arvioida realistisesti jo hankesuunnittelussa, osakkaiden odotukset ja remontin todellisuus voivat mennä pahasti ristiin. Se voi lisätä huolta ja vastustusta taloyhtiössä, vaikka remonttiin lähteminen olisi perusteltua.
Taloyhtiöissä hankesuunnittelu kilpailutetaan usein erillisenä toimeksiantona ennen varsinaisen projektinjohdon valintaa. Käytännössä tämä tarkoittaa sitä, että yksi toimija laatii hankesuunnitelman ja myöhemmin valittava projektinjohto ottaa hankkeen johdettavakseen vasta sen jälkeen.
Tällöin projektinjohdon tiimi joutuu perehtymään hankkeeseen jälkikäteen ja käyttämään aikaa toisen laatiman hankesuunnitelman läpikäyntiin. Samalla osa työstä tehdään helposti kahteen kertaan, eikä hankkeen alussa syntynyt tieto siirry aina täysin saumattomasti eteenpäin.
Linjasaneerauksen hankesuunnittelussa ei riitä, että tekniset ratkaisut selvitetään huolellisesti. Päätöksiä tekevien osakkaiden täytyy ymmärtää, miksi korjauksia tarvitaan ja mitä eri vaihtoehdoista seuraa.
Jos kustannuksia, hyötyjä ja riskejä ei avata selkeästi, keskustelu ajautuu helposti mutuilun varaan. Silloin tarpeellisia korjauksia voidaan lykätä tai päätyä ratkaisuun, jonka vaikutuksia ei ole ymmärretty kunnolla.
Hyvän hankesuunnittelun tehtävä ei ole pelkästään tuottaa teknisiä selvityksiä, vaan antaa taloyhtiölle myös selkeä kuva siitä, mitä on korjattava, miksi korjauksia tarvitaan ja mitä eri vaihtoehdoista käytännössä seuraa.
Parhaassa tapauksessa taloyhtiön osakkaat vakuuttuvat taloyhtiön kannalta parhaasta ratkaisusta ja äänestävät sen mukaisesti.
Linjasaneerauksen hankesuunnittelu vaatii sekä teknistä osaamista että kokemusta rakennushankkeiden johtamisesta. Siksi taloyhtiöt käyttävät usein rakennuttajakonsulttia, joka toimii tilaajan eli taloyhtiön edustajana.
Konsultin tehtävä on varmistaa, että hankesuunnittelu etenee hallitusti ja että päätöksenteko perustuu riittävään tietoon.
Käytännössä rakennuttajakonsultti voi esimerkiksi:
Koordinoida lähtötietojen ja tarvittavien tutkimusten keräämisen
Auttaa korjausvaihtoehtojen vertailussa
Muodostaa realistisen kustannuskuvan hankkeesta
Auttaa hankkeen toteutus- ja urakkamuodon valinnassa
Varmistaa, että taloyhtiön tavoitteet huomioidaan suunnittelussa
Monessa taloyhtiössä hankesuunnittelu kilpailutetaan erillisenä toimeksiantona. Usein toimivampi ratkaisu on kuitenkin valita hankkeelle projektin vetäjä ensin ja antaa hänen tehdä myös hankesuunnittelu.
Hankesuunnittelun kilpailuttamisesta saatava säästö jää usein pieneksi. Tyypillinen hankesuunnitelma maksaa n. 6000-8000 euroa, ja tarjousten hintaerot ovat usein vain n. 1000 euroa. Samalla kilpailutus itsessään voi maksaa 1000-1500 euroa.
Tällöin mahdollinen säästö jää helposti olemattomaksi.
Linjasaneeraus on aina suuri ja monimutkainen hanke. Siihen ei kuitenkaan tarvitse lähteä arvailujen varassa.
Kun linjasaneerauksen hankesuunnittelu tehdään huolellisesti, taloyhtiö saa:
Realistisen käsityksen rakennuksen kunnosta
Vertailun järkevistä korjausvaihtoehdoista
Alustavan kustannusarvion hankkeelle
Selkeän suunnan toteutukselle
Onnistunut linjasaneeraus ei yleensä ole sattumaa. Useimmiten se on seurausta siitä, että hankkeen tärkein vaihe – hankesuunnittelu – tehdään huolellisesti.