Kun taloyhtiö teettää kuntotutkimusta, ei riitä että "joku tutkii jotain”. Tutkimuksen täytyy oikeasti kertoa, mikä on vialla, miksi ja mitä sille pitää tehdä. Tämä blogi kertoo, mitä taloyhtiön kannattaa huomioida kuntotutkimuksen tilaamisessa ja miten varmistat, että tutkimus tuottaa käyttökelpoista tietoa päätöksenteon pohjaksi.
Yleisimmät kuntotutkimuskohteet taloyhtiöissä
Julkisivut
- Betonielementtijulkisivut
- Rapatut julkisivut
- Tiiliverhoukset
Parvekkeet
- Laattarakenteet ja pintabetonit (halkeamat, vedenpoisto, raudoitusten kunto)
- Kaiteiden kiinnitykset ja turvallisuus
- Parvekelaattojen kallistukset ja vedeneristys
- Lasitusten ja kattorakenteiden kunto
Pihakannet ja pysäköintirakenteet
- Betoniset parkkihallit
- Pihakannet
- Ajoluiskat
- Viherkatot tai katetut sisäpihat
Milloin kuntotutkimus tarvitaan?
Taloyhtiön kuntotutkimus tulee yleensä ajankohtaiseksi kahdessa eri tilanteessa: osana ennakoivaa kunnossapitoa ennen vaurioiden syntymistä, tai ongelmien ilmetessä, kun rakenteissa on jo merkkejä vaurioista.
Kuntotutkimus voi olla tarpeen esimerkiksi silloin, kun:
- Rakennuksessa havaitaan kosteusvaurioita, vesivuotoja, halkeamia, irtoavia pintoja tai home-/lahovaurioita.
- Taloyhtiö suunnittelee peruskorjausta, julkisivuremonttia, alapohjan korjausta tai lisälämmöneristystä ja halutaan selvittää rakenteiden lähtötilanne ennen korjausratkaisujen tekemistä.
- Tilassa oleilu aiheuttaa sisäilmaoireita, kuten päänsärkyä tai hengitysoireita tai siellä havaitaan homeen hajua.
- Aiemmin korjattu tila aiheuttaa yhä oireita tai siellä ilmenee edelleen vaurioita ja korjausten onnistuminen halutaan tarkistaa.
Paras hetki taloyhtiön kuntotutkimukselle on ennen kuin ongelmat tulevat ilmi. Mitä ennakoivammin toimitaan, sitä paremmin voidaan välttää kasvavat kustannukset. Jos vauriot ovat jo näkyvillä, ollaan yleensä jo vähän myöhässä – mutta siinäkin tilanteessa tutkimus on silti tärkein työkalu oikeiden korjaustoimien määrittämiseen.
Kuntokartoitus vs. kuntotutkimus vs. kuntoarvio
Nämä termit sekoitetaan usein toisiinsa, eikä ihme. Ero on kuitenkin merkittävä:
Kuntokartoitus on kevyempi, usein yksittäisen rakenneosan tai tilan pintapuolinen tarkastus. Rakenteita ei avata, vaan arvio tehdään aistinvaraisesti ja tarvittaessa mittalaitteilla, kuten kosteusmittarilla. Tarkastuksen avulla saadaan yleiskuva rakennuksen kunnosta ja huoltotarpeista.
Kuntotutkimus puolestaan menee pintaa syvemmälle – kirjaimellisesti. Se kohdistuu tiettyihin rakenneosioihin ja sisältää tarvittaessa rakenteiden avaamista, materiaalinäytteitä ja laboratoriotutkimuksia. Tavoitteena on selvittää vaurioiden syyt, laajuus ja riskit tarkasti, jotta korjaustoimet voidaan mitoittaa oikein.
Kuntoarvio antaa laajan kokonaiskuvan koko rakennuksen kunnosta (niin rakenteet kuin tekniikka) ja tulevista korjaustarpeista. Se perustuu aistinvaraiseen havainnointiin ja tarvittaessa mittalaitteisiin, mutta rakenteita ei avata. Kuntoarvio toimii pohjana pitkän tähtäimen suunnitelmalle (PTS) ja auttaa aikatauluttamaan huolto- ja korjaustoimia.
Lyhyesti sanottuna kuntokartoitus kertoo, miltä rakennuksen osa näyttää, kuntotutkimus kertoo, miksi se näyttää siltä, ja kuntoarvio kertoo “mitä kaikkea pitäisi tehdä seuraavan 10 vuoden aikana”.
Asiantuntija auttaa mitoittamaan kartoituksen tai tutkimuksen oikein. Sinun ei siis itse tarvitse tietää, riittääkö kuntokartoitus, vai onko hyvä tehdä täysi tutkimus.
5 vinkkiä kuntotutkimustarjouksen pyytämiseen
1. Varmista selkeä tavoite ja tutkimussuunnitelma
Ennen tarjouksen pyytämistä taloyhtiön tulee määrittää, mikä on tutkimuksen tavoite: selvitetäänkö olemassa oleva ongelma vai arvioidaanko korjaustarvetta ennakoivasti. Sen jälkeen on tärkeää varmistaa, että kuntotutkijalla on selkeä tutkimussuunnitelma, josta käy ilmi:
- Mitä tutkitaan ja miksi – esimerkiksi julkisivu, parveke tai pihakansi.
- Avataanko rakenteita – tarvitaanko materiaalinäytteitä vai riittävätkö silmämääräiset ja pintaan kohdistuvat mittaukset.
- Millaisia näytteitä tarvitaan ja miksi – riittääkö muutama otos, vai tarvitaanko laajempi määrä, jotta saadaan riittävästi tietoa vaurioiden laajuudesta ja syistä.
- Mitä menetelmiä ja analyysejä käytetään – niiden tulee perustua yleisesti hyväksyttyihin standardeihin ja alan suosituksiin.
Huolellisesti laadittu tutkimussuunnitelma pohjustaa kuntotutkimuksen ja varmistaa luotettavat johtopäätökset. Kokenut kuntotutkija osaa myös tunnistaa muut rakenteet, joihin tarkasteltava kohde liittyy, ja suositella lisätutkimuksia tarvittaessa.
Voit pyytää tutkijalta alustavaa tutkimussuunnitelmaa jo tarjousvaiheessa, jotta näet miten hän toteuttaisi tutkimuksen. Lopullinen suunnitelma tarkentuu kuitenkin vasta, kun tutkija näkee rakenteet ja pääsee arvioimaan todelliset tarpeet.
2. Valitse osaava kuntotutkija – tarkista nämä asiat
Kun pyydät tarjousta kuntotutkimuksesta, on ratkaisevaa, että tekijä on ammattitaitoinen. Selvitä siis seuraavat asiat:
- Koulutus ja pätevyys: Varmista tutkijan pätevyys – onko tutkija esimerkiksi insinööri tai muu alan asiantuntija?
- Kokemus ja osaaminen vastaavista kohteista: Tutustu asiakasreferensseihin ja pyydä työnäytteitä, kuten esimerkkiraportti.
- Näytteenoton ammattitaito: Kuntotutkijan tulee osata valita oikeat näytteenottokohdat ja huomioida koko rakenteen kunto, jotta tulokset ovat luotettavia. Esim. rapautuneesta kohdasta otettu näyte ei anna oikeaa kokonaiskuvaa, jos suurin osa pinnasta on hyvässä kunnossa.
- Prosessi ja dokumentointi: Onko toimijalla selkeä menetelmä kuntotutkimuksen dokumentointiin ja laadunvarmistukseen? Raportin tulee olla helposti ymmärrettävä sekä kattaa kaikki olennaiset havainnot ja analyysit, jotta voit luottaa siihen päätöksenteossa.
Luota ammattilaiseen, sillä itse on vaikea määrittää mistä otetaan näytteitä ja mitä kokeita niille pitäisi tehdä.
3. Varmista, että näytteet analysoidaan luotettavassa laboratoriossa
Näytteiden analysointi on kriittinen vaihe, sillä tulokset ohjaavat myöhemmin korjauspäätöksiä. Taloyhtiön ei tarvitse arvioida tai valita laboratoriota itse, mutta kuntotutkijalta on tärkeää varmistaa, että laboratorio on osaava ja tutkimukset tehdään tarkasti alan standardien mukaan.
Laboratorion tulee hallita menetelmät ja analysoitavat materiaalit, kuten betoninäytteet. Laboratorio voi myös antaa tutkijalle lisäohjeita näytteiden ottamiseen.
Hyvä tietää: Vanhat rakennusmateriaalit voivat sisältää asbestia ja muita terveydelle ja ympäristölle vaarallisia aineita. Kuntotutkimus ei sisällä automaattisesti asbesti- ja haitta-ainekartoitusta, mutta kartoitus on tehtävä ennen rakenteiden korjaustoimenpiteitä, mikäli rakennus on valmistunut ennen vuotta 1994.
4. Varmista (etukäteen) että raportti on selkeä ja käyttökelpoinen
Kuntotutkimusraportin ei ole tarkoitus olla pelkkää teknistä sanastoa, vaan sen tulisi olla maallikollekin selkeä ja vastata kysymykseen “Mitä pitää tehdä?”.
Taloyhtiön kannattaa varmistaa, että kuntotutkimusraportissa on esitetty selkeästi:
- Käytetyt tutkimusmenetelmät (rakenteiden avaukset, näytteenotto, kopokartoitukset)
- Näytteenottopisteet ja rakenteista tehdyt havainnot pohjakuviin merkittyinä (mistä näytteet otettiin)
- Analyysitulokset ja niiden tulkinta (mitä näytteistä löytyi ja mitä se kertoo rakenteen kunnosta)
- Suositukset jatkotoimiin (korjaustarpeiden laajuus ja suositeltu korjaustapa)
Jos raportti on teknisesti haastava, pyydä kuntotutkijalta tulkinta- tai käyttöopastusta. Tutkija voi myös käydä raportin läpi yhdessä taloyhtiön kanssa, jotta kaikki ymmärtävät tulosten merkityksen ja seuraavat askeleet.
5. Tilaajan tarkistuslista
Kuntotutkimuksen rajaus ja laajuus kannattaa määritellä jo tarjouspyynnössä (esim. julkisivu, parvekkeet tai betonielementit), jotta kaikille osapuolille on selkeää mitä on tarkoitus tutkia. Rajaukseen voi myös tarvittaessa pyytää apua kuntotutkijalta.
Varmista, että saat tutkijalta:
- Kirjallisen tarjouksen
- Alustavan tutkimussuunnitelman – Voit pyytää jo tarjousvaiheessa tietoa siitä, miten tutkimus toteutettaisiin.
- Aikataulun – betoninäytteiden analysointi laboratorioissa kestää tyypillisesti 3–4 viikkoa.
- Jälkipalaverin tai tulosten läpikäynnin – tarkista, sisältyykö raportin läpikäynti hintaan.
Valmistaudu myös jatkotoimiin: tutkimus voi paljastaa korjaustarpeita, joita ei alun perin osattu ennakoida.
💡 Vinkki: Tutustu Suomen Betoniyhdistyksen tilaajan ohjeisiin: Muurattujen ja rapattujen julkisivujen kuntotutkimus (2022) ja Betonijulkisivun ja parvekkeiden kuntotutkimus (2014), joista löydät käytännön ohjeita tarjouspyyntöjen laatimiseen.
Muista kuntotutkijaa valitessa
Kilpailuttaminen kannattaa, mutta halvinta mahdollista tarjousta ei välttämättä kannata valita, sillä se voi myös heijastua laatuun. Tarkastele kuntotutkijoiden asiakasreferenssejä, aiemmin toteutettujen raporttien laatua sekä tarjousvaiheessa saatuja alustavia tutkimussuunnitelmia – ne auttavat arvioimaan tutkijoiden osaamista ja varmistamaan taloyhtiölle onnistuneen kuntotutkimuksen.
