Rivitalo on mielikuvissani 1980-lukulaisen asumisen huippu. Tämä ei ole tarkoitettu tölväisyksi, vaan kertoo lähinnä siitä, että elin tuolloin lapsuuttani, ja lapsenahan moni käsityksemme saa jo alkunsa. 1980-luvulla syntyi paljon hyvää.
Vaikka omakotitaloja rakennettiin 1980-luvulla ennätysmäiset lähes 200 000, lisääntyi myös rivitalojen rakentaminen verrattuna aiempiin vuosikymmeniin. Työssäni olen tekemisissä pientaloista nimenomaan rivitalojen kanssa. Niiden korjausrakentamiseen liittyy joitakin ominaispiirteitä, joita kerrostaloissa ei tapaa.
Joskus kuulee sanottavan, että rivitaloasumisessa saa yhdistettynä omakotitalon ja kerrostalon huonot puolet. Tällaisessa kärjistyksessä on totta toinen puoli. Hallintaoikeus pihaan, mahdolliset huoltovuorot ynnä muu herättävät aina keskustelua. Rakennuttajakonsultin näkökulmasta kiinnostavinta on kuitenkin se, millaisia korjaus- ja kunnossapitokustannuksia asumismuotoon liittyy.
Mitä 70–80-luvun taloissa remontoidaan?
70–80-luvun taloissa korjataan usein samoja rakenteita ja järjestelmiä, riippumatta siitä, onko kyseessä rivitalo vai kerrostalo.
Käyttövesi- ja viemärilinjat alkavat olla elinkaarensa päässä ja vaativat uusimista, joten putkiremontti alkaa olla ajankohtainen molemmissa. Julkisivuissa betonipinnat rapautuvat, tiiliverhoukset murenevat ja maalipinnat hilseilevät ajan hampaan purressa.
Vesikatot, erityisesti loivakattoiset, tarvitsevat huomiota, sillä vuodot ja rakenteiden vauriot voivat syntyä huomaamatta. Ilmanvaihtojärjestelmät ovat monesti vielä painovoimaisia, eikä niiden toiminta vastaa nykyajan vaatimuksia sisäilman laadun tai energiatehokkuuden näkökulmasta.
Myös ikkunat ja ovet kaipaavat päivitystä – ongelmina ovat usein huono tiiveys ja heikko energiatehokkuus. Lisäksi parvekkeiden ja terassien rakenteet voivat olla heikentyneitä tai jopa turvallisuusriski, ja ne vaativat perusteellista tarkastelua ja kunnostusta.
Rivitalossa remonttien kustannukset todella ovat kalliimmat per osakas
Esimerkiksi putkiremontti kerrostalossa voi maksaa taloyhtiölle enemmän, koska asuntoja, putkilinjoja ja työvaiheita on enemmän. Silti osakaskohtainen hinta jää usein rivitaloa pienemmäksi, koska kustannukset jakautuvat useammalle. Rivitalossa sama remontti voi maksaa vähemmän kokonaisuutena, mutta kun lasku jaetaan vain muutamalle osakkaalle, yksittäisen maksajan osuus nousee korkeammaksi.
Hyvä tapa havainnollistaa rivitalon korjauskustannusten muodostumista on verrata sitä kerroskohtaiselta pinta-alaltaan samankokoiseen kerrostaloon. Oletetaan, että rivitalossa on viisi 80-neliöistä asuntoa, siis yhteensä 400 m2. Sitten otetaan vertailuun kerrostalo, jossa on samankokoisia asuntoja, mutta kolme asuinkerrosta, yhteensä 1200 m2. Tästä päästään ensimmäiseen tyypilliseen eroon, joka lisää kustannuksia rivitalon tappioksi. Nimittäin jos alin kerros ei olisi asuinkerros, voitaisiin vaakasuuntaista talotekniikkaa kuljettaa yleisissä tiloissa esim. kellarikäytävän katossa. Näkyvillä olevaa tekniikkaa on aina halvempaa huoltaa ja uusia kuin lattian alle asennettua.
Tasoitetaan sen verran, että kerrostalossa jo ensimmäinen kerros on asuinkerros. Pohjaviemäri kulkekoon siis molemmissa taloissa lattian alla. Niinpä sen uusiminen edellyttää kummassakin talossa lattian avaamista koko talon matkalta – siis sisällä asunnoissa. Kannattaakin tutkia hyvissä ajoin, onko pohjaviemärin kunto riittävä, jotta se voitaisiin korjata sukittamalla.
Kaksi taloa, toisessa viisi asuntoa ja toisessa 15. Molemmissa on kuitenkin saman verran vesikattoa. Oletetaan, että kattomateriaali on molemmissa sama, jolloin vertailu helpottuu. Tätä eroa ei tarvitse enempää selittää, kun ajattelee miten vesikaton korjaushankkeen kustannukset jakautuvat.
Aivan samalla tavalla salaojametrille on kerrostalossa useampi maksaja.
Pahamaineinen valesokkeli on menneiden vuosikymmenten pientaloissa yleinen rakenne, mutta sitä esiintyy jonkin verran myös saman aikakauden kerrostaloissa. Oletetaan, että sekä rivi- että kerrostalossamme on valesokkeli, joka on poikinut merkittävän mikrobiongelman. Niinpä, taas enemmän korjauskustannuksia per asunto rivitalon tappioksi.
Valesokkeli
Valesokkeli on rakenneratkaisu, jossa ulkoseinän alaosa jatkuu sokkelin ohi lähelle maanpintaa. Sitä pelätään, koska rakenne on altis kosteuden kapillaariselle nousulle ja lahovaurioille.
Korjaus tehdään yleensä avaamalla seinärakenne, poistamalla vaurioituneet materiaalit, erottamalla seinän alaosa sokkelin yläpinnasta materiaalilla, joka jatkossa estää kosteuden nousun ja tiivistämällä seinän ja lattian liittymän ilmavuodot. Laajemmassa korjauksessa voidaan mm. parantaa perustusrakenteen ulkopuolista vedeneristystä ja alapohjan tuuletusta.
Monesti salaojan ajatellaan ratkaisevan sokkelin kosteutongelmat, mutta nykykatsannossa valesokkeli on itsessään riskirakenne riippumatta salaojan toiminnasta, koska siihen kohdistuu kosteusrasitusta useasta suunnasta.
Yhteenveto: eli uskaltaako 70–80-luvun rivitalon ostaa?
Kaiken edellä sanotun jälkeen ei voida kuitenkaan ajatella, että rivitalo on joka tavalla kalliimpi ylläpitää ja korjata. Ensimmäisenä mieleen tuleva kustannusero kerrostalon tappioksi johtuu talotekniikkanousuista, jotka kulkevat koko talon asutun osan korkeudelta. Toinen on porrashuoneiden aiheuttama kunnossapitotarve, ja kolmas liittyy hisseihin. Kerrostalon julkisivun korjaus edellyttää tyypillisesti telineiden rakentamista, ja harvemmin rivitalossa on korjausta vaativia betoniparvekkeita. Lisäksi vesivahingon sattuessa potentiaali vahingoittaa useampaa asuntoa on kerrostalossa ilmeinen.
Ei siis kannata väittää kategorisesti, että jokin asuinrakennusmuoto on aina toista kalliimpi. Jos harkitsee asunnon ostamista vanhasta rivitalosta, kannattaa kuitenkin varautua siihen, että huoneistokohtaiset korjauskustannukset ovat useissa merkittävissä remonteissa kalliimmat kuin kerrostalossa.
