Rivitalon salaojaremontti – mitä taloyhtiön kannattaa huomioida ennen hanketta?

Aiemmassa blogikirjoituksessani pohdin rivitalon ja kerrostalon kunnossapidon kustannuseroja. Nyt paneudun rivitalon salaojahankkeeseen, vaikka varsinainen salaojakorjaus on teknisesti samanlaista riippumatta siitä, tehdäänkö sitä rivitalossa vai kerrostalossa. Rivitaloyhtiössä on kuitenkin tiettyjä kerrostalosta tyypillisesti poikkeavia piirteitä, jotka on syytä huomioida. Nämä samat piirteet pätevät hyvin pitkälle myös suurempiin paritaloyhtiöihin.

Muistilista taloyhtiölle ennen salaojaremonttia

• Linjatkaa etukäteen, miten pihojen ennallistaminen toteutetaan.

• Huomioikaa pihasuunnittelu yhtä tärkeänä kuin salaojasuunnittelu.

• Käyttäkää tarvittaessa maisema-arkkitehtia tai pihasuunnittelijaa.

• Teettäkää maaperätutkimus suunnittelun lähtötiedoiksi.

• Varmistakaa viemärijärjestelmien todelliset korot ennen urakkaa.

• Selvittäkää kunnan hulevesivaatimukset ja huomioikaa hulevesien viivytys sekä imeytys suunnittelussa.

• Harkitkaa vettä läpäiseviä pinnoitteita asfaltin vaihtoehtona.

• Huomioikaa sähköautojen latausvalmius, jos pysäköintialuetta avataan.

• Etsikää synergiaetuja ja yhdistäkää samaan urakkaan muut maankaivua vaativat työt.

• Älkää kilpailuttako urakkaa ilman kunnollisia suunnitelmia.

• Muistakaa, ettei salaojaremontti välttämättä ratkaise kaikkia kosteus- tai sisäilmaongelmia.

• Arvioikaa tapauskohtaisesti, tarvitseeko salaojia ylipäätään uusia.

Osakkaalle salaojaremontti näkyy ennen kaikkea pihassa

Pihojen osalta rivitaloyhtiöissä on kahta käytäntöä: pihan hallinta on yhtiöllä tai osakkaalla. Mitä merkitystä tällä sitten on? Rivitalo on luonteeltaan asumiskokemuksen kannalta kerrostalon ja omakotitalon väliltä, ja erityisesti tämä pätee pihoihin. Riippumatta siitä, onko pihat merkitty vastuunjaossa taloyhtiölle vai osakkaille kuuluviksi, kohtelevat osakkaat pihojaan kuin omiaan. Vuosien saatossa niille on tyypillisesti rakennettu terasseja, istutettu puita ja perustettu kasvimaita. Aivan tavattomia eivät ole leikkimökit ja pihakeinutkaan.

Vuosikymmeniä vanhassa rivitaloyhtiössä eri asuntojen pihat voivat poiketa toisistaan hyvin paljon. Joku piha saattaa edelleen olla koko lailla samassa tilassa kuin talon valmistuessa, mutta toiselle on tehty jos jonkinlaista viihtyvyyttä lisäävää rakennelmaa, ja istutettu ehkä jo suureksikin kasvaneita puita.

Kun salaojia lähdetään uusimaan, täytyy ensimmäisenä tietysti kaivaa. Jotta päästäisiin kaivamaan, täytyy kaivannon yläpuolella olevat rakennelmat purkaa. Käytännössä tämä tarkoittaa sitä, että osakkaiden omat terassit ja muut rakennelmat saavat lähteä, samoin lähellä taloa olevat puut ja pensaat.

Pihoihin, niiden rakennelmiin ja istutuksiin liittyy aina suuria tunteita. Karkeasti asenteet puita ja pensaita kohtaan jakautuvat Suomessa kahtia: toiset vihaavat lähes kaikkea kasvillisuutta ja toiset rakastavat sitä. Niinpä yhdelle istutusten poistaminen on luojan lykky, kun toinen kokee siitä suurta surua. Tämä on syytä huomioida jo suunnittelun alkuvaiheessa, koska osakas eli laskun maksaja kokee konkreettisesti vain pihan muutoksen, ei maan alle asennettavia putkia, sokkelin vedeneristystä ynnä muuta sellaista. Mikä siis on yhtiön linja pihoihin?

Pihasuunnittelu on yhtä tärkeää kuin salaojasuunnittelu

Mistä salaojahankkeessa sitten kannattaa lähteä liikkeelle? Oletetaan että tarve salaojien uusimiselle on tunnistettu. Teknisen suunnittelun lähtökohta ja tavoite on vedenhallinta maaperässä niin, että rakennusten perustukset eivät pääse kastumaan. Tämä tarkoittaa, että ns. perusveden lisäksi on hallittava myös hulevesiä eli kansanomaisesti sadevettä. Tähän saakka kaikki onkin yleensä yksinkertaista ja tällainen tekninen suunnittelu on helppoa perustella kaikille. 

Nyt tullaan siihen rivitaloyhtiön ominaispiirteeseen, joka valitettavan usein sivuutetaan. Kokemukseni perusteella nimittäin yhtä tärkeää kuin onnistunut tekninen suunnittelu, on onnistunut pihasuunnittelu. Siinä huomioidaan, että taloyhtiön päätarkoitus on asuminen, ja osakasta kiinnostaa myös hänen huoneistonsa houkuttelevuus tulevaisuudessa. Perinteisesti tällainen on ollut rakentamisessa maisema-arkkitehdin tai pihasuunnittelijan tonttia, mutta salaojahankkeissa on valitettavan harvoin mukana näitä ammattilaisia. Mielestäni olisi syytä olla useammin, koska he osaavat katsoa pihaa kokonaisuutena. Siihen kokonaisuuteen kuuluu paitsi viihtyisä lopputulos, myös pintavesien ohjaaminen järkevästi. 

Miksi sitä pihasuunnittelua ei sitten haluta mukaan? Nähdäkseni puhtaasti kustannussyistä. Tästä samasta syystä edelleen joku isännöitsijä tai taloyhtiön hallitus voi pyytää tarjousta urakoitsijalta ilman mitään suunnitelmia ohjeistuksella ”uusitaan salaojat ja sadevedet”. Suunnittelu nähdään välillä vieläkin ylimääräisenä kulueränä, ja kyllähän urakoitsija nyt kai ymmärtää, miten salaojat toimivat. Periaatteessa kyllä, mutta jos työn aikoo tarjota turvallisesti ilman suunnitelmia, kannattaa laskea reilu varmuuskerroin. Tuliko säästöä tilaajalle? Niinpä.

Riittävät lähtötiedot ovat avain onnistuneeseen suunnitteluun

Jokaisessa rakennushankkeessa lopulliset kustannukset määritetään hyvin pitkälle jo suunnitteluvaiheessa. Rakennusteknisesti ratkaisut salaojien ja sadeveden osalta eivät ole kovin ihmeellisiä. Kustannuksia suunnitteluratkaisujen kautta alkaa kertyä yleensä tontin olosuhteiden pakottamana. Onko louhittavaa? Tarvitaanko pumppaamoja tai imeytyskenttiä? Entä arinoita putkien alle tai ankkurointilaattoja kaivoille? Maaperätutkimusta voi siis suositella lähes kaikkiin hankkeisiin, jotta saadaan suunnittelulle mahdollisimman kattavat lähtötiedot.

Viimeistään tässä vaiheessa kannattaa myös varmistaa viemärijärjestelmien todelliset korot, sillä ne saattavat olla jotain muuta kuin vanhoissa suunnitelmissa. Virheelliset korot voivat aiheuttaa uskomattoman paljon sekaannusta työn toteutusvaiheessa. Vanha totuus on, että tarjouslaskennassa huomioituna kaikki työt tuppaavat olemaan halvempia kuin vasta työmaalla hinnoitellut.

Ilmastonmuutokseen varautumisella on omat vaatimuksensa

Salaojaremontti vaatii nykyään harvemmin rakentamislupaa, mutta ihan viranomaisista riippumatta sitä ei päästä tekemään. Esimerkiksi hulevesien viivyttämiseen ja imeyttämiseen omalla tontilla on jo nyt voimassa vaatimuksensa, jotka voivat vaihdella kunnittain. 

EU-tasolta tuleva sääntely lähtee oletuksesta, että sademäärät tulevat lisääntymään. Tämä pitää jo nyt huomioida hulevesiratkaisuissa. Uudishankkeissa on raja-arvot hulevesien viivytykselle, mutta viivytys on jo aiemmin tullut kuntien vaatimuksena myös moniin korjaushankkeisiin. Kunnan vanhaa viemäriverkkoa ei näet ole mitoitettu vastaamaan kasvavia sademääriä. Ilmiö konkretisoituu mm. Helsingin kantakaupungissa, kun vanhat viemärijärjestelmät aiheuttavat tulvia rankkasateilla.

Usein pihoilla on asfaltoituja alueita. Jos niitä halutaan lisää, tulee huomioida, että todennäköisesti myös kaivoja tarvitaan lisää, koska se mitä asfaltoitavan alueen vedestä ennen imeytyi maahan, ei jatkossa enää imeydy. Voi olla myös hyvä pohtia vaihtoehtoja asfaltin tilalle. Esimerkiksi betoninen nurmikivilaatoitus voi toimia pysäköintialueen pinnoitteena, ja samalla säilyttää osittain pinnan vedenläpäisevyyden. Asfaltin välttämistä voi pohtia myös lämpösaarekeilmiön kautta. Tumma pinta kun tunnetusti varaa lämpöä vaaleampaa saati vihreää enemmän.

Sähköautojen lataukseen varautuminen on jo viranomaisvaatimus

Jos salaojahankkeen yhteydessä kajotaan pysäköintialueeseen, ja yhtiössä on enemmän kuin neljä autopaikkaa, tulee autolataus huomioida vähintään asentamalla putket tulevaisuudessa tehtävää kaapelointia varten. Suosittelen tätä tehtäväksi joka tapauksessa, koska putken asentaminen maahan ei paljoa maksa siinä vaiheessa, kun kaivetaan kuitenkin. Ylipäänsä kaikissa remonteissa kannattaa miettiä synergiaetuja. Mitä töitä voisi olla järkevää yhdistää?

Lopuksi sopii vielä huomauttaa, että salaojaremontti ei ole mikään autuaaksi tekevä korjaus. Jos rakennuksessa on havaittu maaperään ja alapohjiin liittyvä sisäilmaongelma, on usein ensimmäisenä ajatuksena, että se korjaantuu salaojaremontilla. Esimerkiksi valesokkelin ongelmista kuitenkin vain osa liittyy salaojien toimintaan. Jokaista rakennusta on syytä kohdella yksilönä, ja on myös rakennuksia, jotka eivät kaipaa salaojia ollenkaan. Vanhojakaan salaojia ei tarvitse uusia pelkästään siksi, että ne ovat tulleet tiettyyn ikään. Niiden toimintaa kuitenkin kannattaa seurata.